¿Cambio de paradigma en el mercado español de oficinas?

Madrid
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A lo largo de los últimos 20 años, el patrón de funcionamiento de los principales mercados de oficinas de España, focalizado en Madrid y Barcelona, se ha caracterizado por un mayor impacto de los ciclos en el de la Capital. De manera que, en momentos expansivos, Madrid siempre ha recogido mejoras más destacables de los fundamentales, tanto si hablamos de términos absolutos como de si hablamos de términos relativos y, consecuentemente, mayores ajustes en fases recesivas. Sin embargo, en el inicio del nuevo ciclo expansivo que estamos viviendo en estos momentos, es Barcelona la que se está recuperando de manera más rápida.

Hay varios factores que pueden explicar esta circunstancia, y voy a tratar de sintetizarlos aun corriendo el riesgo de simplificar excesivamente un análisis que sin duda requeriría mayor profundización. Aun así, sirva este repaso a los principales indicadores de cómo se comporta el sector en las dos ciudades, y por qué, como punto de partida.

De entrada podemos centrarnos en la evolución de la demanda que en Barcelona supera en un 20 por ciento la de Madrid. Cabe destacar el estrechamiento del diferencial de metros cuadrados contratados entre ambos mercados, que hoy por hoy no supera el 15 por ciento, cuando venimos de una diferencia de más del 100 por ciento en años anteriores a la crisis. Tampoco se puede dejar de lado el mayor peso relativo de la actividad de contratación en comparación con el tamaño del mercado. Hablamos aquí de un 5,4 por ciento del stock en Barcelona, contra el 3,4 por ciento en Madrid. Una explicación de la mayor actividad de la demanda en la Ciudad Condal se halla en el indicador de contratación de superficie para actividades de nueva creación. Los datos indican que en Barcelona el 20 por ciento de la superficie contratada corresponde a este concepto, mientras que en Madrid no supera el 10 por ciento. La consolidación de Barcelona como hub tecnológico (TMT-Technology Media and Telecom), como ecosistema de desarrollo de startups y como destino de Centros de Servicios Compartido para grandes multinacionales es una parte de esta explicación. Madrid, por su lado, sigue confiando en el sector servicios y financiero para seguir creciendo.

Ahora bien, es importante, en este análisis, no dejar de lado la reacción de la oferta, porque ambos mercados muestran una tasa de disponibilidad baja, pero especialmente en Barcelona que se sitúa en un dígito. Los datos se hacen más llamativos si se refieren únicamente a edificios de oficinas de calidad, en cuyo caso las disponibilidades caen por debajo del 6 por ciento en ambos mercados, cifra generalmente aceptada como señal de falta de producto nuevo en el mercado.

Se observa, con estas premisas, cómo la oferta ha reaccionado de diferente manera. En Madrid, la rápida reacción de los propietarios del distrito de negocios en la rehabilitación y mejora de calidades ha permitido atender la demanda de CBD estos dos últimos años, y no es hasta fechas recientes que hemos visto el inicio de algunos proyectos de obra nueva, incluso fuera de la M30. En general, en la Capital el mercado de oficinas se desarrolla en sintonía con la demanda.

En cambio, en Barcelona apenas hay nuevos proyectos en construcción, a lo que se suma la destrucción de parte del stock por la conveniencia del cambio de uso a hotelero o residencial, agravando la tasa de disponibilidad y provocando un mayor desequilibrio con la demanda. Y no es hasta el presente ejercicio que se observa más actividad de promoción. Se espera que el ritmo de construcción de nuevos edificios de calidad esté alineado, en los próximos dos años, con las necesidades de la demanda en ambos mercados, por lo que en general no se prevé sobreoferta en ninguno de ellos. En este sentido, es importante que Barcelona reaccione con prontitud a la hora de generar nuevos espacios, capaces de satisfacer demandas cada vez más exigentes en términos de espacios, ubicaciones y prestaciones tecnológicas; al tiempo que pueda ir reubicando el stock que no cumple con esos estándares hacia otros usos. Analizando las rentas, se observa un comportamiento desigual si nos detenemos en analizar los alquileres en los dos mercados, resultado de la combinación entre una diferente evolución de la oferta y de la demanda en cada mercado y, obviamente, del tamaño de cada mercado. Cabe tener en cuenta, en este sentido, que Madrid es algo más del doble respecto a Barcelona.

Este comportamiento queda reflejado en la recuperación más rápida de las rentas en Barcelona, cuyos alquileres prime han recuperado ya un 81 por ciento de lo perdido durante la crisis, en todos los mercados, incluyendo la periferia. Un aumento que también refleja el elevado apetito inversor extranjero que, superadas las incertezas de la crisis, vuelve a apostar un ingente caudal en el mercado de oficinas de la ciudad.

En lo que respecta a Madrid, los alquileres prime han recuperado un 77 por ciento concentrándose, principalmente, dentro de los límites de la M30. Una recuperación sensiblemente más moderada. Por todo ello, se puede prever que si bien Barcelona está aprovechando mejor el nuevo ciclo para recuperar los fundamentales del mercado, el mayor ritmo de crecimiento de la demanda sitúa a la ciudad cerca de su potencial de contratación anual para los próximos años, y la evolución de las rentas va a depender fundamentalmente de la velocidad de reacción de la oferta, que es hoy por hoy la gran incógnita para los profesionales del sector.

Por su parte, cabe esperar en Madrid un recorrido de crecimiento de la demanda superior al 25 por ciento en los próximos tres años, que arrastrará un mayor aumento de rentas en CBD que se hará extensible fuera de la M30.

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