Los inversores extranjeros mantienen su interés por España

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El capital extranjero destinado al mercado inmobiliario en Europa ha tenido una serie de incentivos determinantes para invertir en España en los últimos años. En particular, los activos comerciales, que se han beneficiado de las expectativas de crecimiento del consumo y de la confianza de los consumidores, entre otros factores.

Desde el año 2006, el capital extranjero ha invertido 16.800 millones de euros en España. En la primera parte de la crisis financiera mundial, el perfil de gran parte de ese capital era oportunista y trataba de beneficiarse de un mercado abatido, cuyas finanzas habían sufrido un grave deterioro. Sin embargo, la visión global en Europa está cambiando debido a que muchos países europeos muestran evidentes signos de recuperación. Por ello, cada vez menos capital está siendo destinado a fondos oportunistas y los inversores se están volviendo más reacios al riesgo. No obstante, los inmuebles de alta calidad no son fáciles de crear, y en España, la mayoría están en manos de propietarios institucionales a largo plazo. Por tanto, los inversores se inclinan cada vez más por ubicaciones regionales y activos core plus, en un momento en el que los proyectos en desarrollo, algunos parados desde antes de la crisis, empiezan paulatinamente a materializarse.

En un contexto de elevada competencia y escasez de producto, la cantidad global de nuevo capital que los fondos están tratando de captar ha disminuido, y la zona Emea reporta las caídas más fuertes. Esto no quiere decir que la captación de capital por parte de los fondos se haya detenido por completo. En 2016, Blackstone registró un cierre de 5.500 millones de euros en su último fondo europeo y apunta a una cantidad similar para su segundo fondo Pan Asia, tras haber desplegado el 70 por ciento del capital de su primer fondo.

Muchos gerentes tienen encomendada la tarea de movilizar y utilizar el capital existente antes de recaudar nuevos fondos; un proceso lento y desafiante, ya que los vendedores a su vez ven pocas oportunidades de reinversión con retornos apropiados una vez que han liberado sus activos. La iniciativa y la creatividad serán la clave para los gerentes de fondos en 2017, ya que la oferta seguirá siendo limitada.

Los fondos diversificados continúan dominando, pero existe una tendencia general hacia la focalización en propiedades individuales que requieran una gestión de activos más especializada, o donde la inversión colectiva permita a los inversores conseguir activos de gran tamaño, como los centros comerciales. En países donde aún hay margen para el crecimiento, esta clase de activo tiene el potencial compuesto de capitalizar el crecimiento en ventas y rentas.

Dentro de Europa, España ofrece a los inversores un mayor rendimiento para un perfil de bajo riesgo en comparación con gran parte del sur del Continente. El retraso en la formación de Gobierno demostró que las CCAA eran lo suficientemente fuertes como para superar la divergencia, y el sentimiento populista parece disiparse. Pese al Brexit, España ha sido un caso de éxito europeo. La implementación de unas eficaces medidas de austeridad ha merecido la pena y surtido efecto, liderando el crecimiento económico en la UE. Adicionalmente, la Comisión Europea ha incrementado el objetivo de déficit para España de 2016, desde el 2,8 por ciento del PIB hasta el 4,6 por ciento. Todo esto envía un potente mensaje de confianza a los inversores extranjeros, que representaron más de la mitad de todas las inversiones inmobiliarias en España en 2016.

La disponibilidad de deuda ha estimulado aún más al inversor extranjero, aunque a menudo dentro de unos parámetros estrechos. La preferencia del prestamista por un producto de calidad es de gran beneficio para los fondos institucionales con alta disponibilidad de capital. Si bien las finanzas pueden ayudar a alinear la rentabilidad con las expectativas de los inversores, los vendedores a menudo se resisten a las ofertas que están condicionadas a financiación previa. Aunque esta postura sea comprensible -existe demanda suficiente para justificar tal enfoque-, también contribuye a un desajuste de las expectativas de precio entre mercado y vendedores, debido a que las compras con recursos propios (equity) exigen mayores rentabilidades, y por ende menores precios, a los que los propietarios probablemente no quieran llegar.

Los vendedores de activos secundarios o de menor calidad -los que más necesitan una inyección de capital y los retornos de una reforma- no están de brazos cruzados esperando a que los mercados financieros vuelvan a los préstamos de mayor riesgo. El capital está siendo utilizado para mejorar, ampliar y reposicionar activos antes de la venta y aumentar su atractivo para los compradores. Sin embargo, estas estrategias incorporan cierto riesgo: pueden incrementar los precios por encima de lo esperado para el capital value add, al tiempo que el historial de rendimiento del activo se puede quedar por debajo de las exigencias del capital core.

El entorno de altos niveles de capital y el desajuste en España entre la oferta y la demanda están impulsando el regreso de los nuevos desarrollos. Una de las opciones más atractivas para los inversores es la estrategia de build to core. Esta está dirigida a reposicionar activos de forma que a largo plazo superen los existentes más antiguos en la captación de inquilinos, tasas de ocupación y rentas. Los activos de retail son una propuesta más compleja. Están sujetos a las oscilaciones de las ventas, los gustos y la lealtad del cliente, por lo que los inversores no pueden simplemente crear su mercado. Deben, por contra, desarrollar enfoques muy flexibles, lo cual definitivamente les reportará una ventaja competitiva.

Rupert Lea, Head of Retail & Retail Capital Markets de C&W España