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Cushman & Wakefield presenta el informe “Marketbeat hospitality – informe de gestión de activos hoteleros”

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 Cushman & Wakefield  presenta el informe “Marketbeat Hospitality – gestión de activos hoteleres”, que se elabora a través de una encuesta realizada a 100 cadenas hoteleras, tanto nacionales como internacionales, con presencia en España. El resultado estudia la composición de las carteras de activos de los diferentes grupos hoteleros, hecho que permite un análisis de la evolución de los modelos de negocio, de las estrategias de inversión y expansión y de las tendencias de futuro en la industria hotelera.

EL MERCADO DE INVERSIÓN HOTELERA

De las operaciones de compra y venta realizadas por los participantes en el informe en el año 2018, el 76% han sido compras, mientras que el 24% han sido ventas. El valor medio por habitación en las operaciones de compra se ha situado en los 152.000€ y en las operaciones de venta en los 121.000€.

En relación con el año 2017, las operaciones de compra de activos hoteleros comprendidas entre los 120.000€ y los 150.000€ han aumentado 16 puntos porcentuales mientras que las adquisiciones entre 60.000€ y los 120.000€ han descendido 10 puntos porcentuales. Esta cifra demuestra que los activos siguen en ciclo alcista, subiendo precios sobre todo en zonas prime y ciudades como Madrid y Barcelona. 

Esta tendencia se confirma también en las operaciones de venta. En el 48% de las ventas el valor medio por habitación se situó entre los 120.001€ y los 180.000€, 13 puntos porcentuales más que  

en 2017. Por encima de 180.000€ se han cerrado el 19% de las operaciones de venta (6 puntos porcentuales más que en 2017) y, en cambio, un 33% se ha situado por debajo de los 120.000€, 7 puntos porcentuales menos que en 2017.  

Por ubicación, el 73% de las operaciones de compra realizadas han tenido lugar en España, el 17% en países de la Unión Europea y resto de Europa y el 6% en el Caribe y el 4% en el resto del mundo.  

 

LA EVOLUCIÓN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO 


En el año 2018, los grupos hoteleros entrevistados han reportado que el 37% de sus activos hoteleros son en propiedad, el 36% están bajo contratos en régimen de alquiler, el 23% en gestión y el 10% restante en franquicia. 

Los contratos de alquiler aumentaron 22 puntos porcentuales en 2018 entre las compañías entrevistadas. La tendencia desde 2013, año en que se realizó el primer estudio es que aumentan los hoteles en alquiler y en propiedad, mientras que se estanca el modelo de management y se reduce el peso de la franquicia.   

En cuanto a operaciones, la renta variable sigue siendo protagonista ya que representa el 39% del total de contratos firmados en 2018, 12 puntos porcentuales más que en 2017.  Por su parte, las operaciones con contratos de alquiler fijo también han crecido 10 puntos porcentuales con respecto al año anterior. 

De las operaciones de alquiler realizadas en el año 2018, el 64% se han firmado bajo el formato de alquiler variable (se incluyen bajo este epígrafe los contratos de alquiler variable y los de alquiler fijo más variable) y el 36% restante bajo la fórmula de alquiler fijo. 

El 72% de los contratos de alquiler, fijo o variable, se han firmado para un periodo de entre 11 a 20 años, el 18% para periodos inferiores a 10 años y el 10% restante han sido para contratos superiores a 20 años. Las rentas medias han seguido subiendo durante 2018 como demuestra el hecho de que las de precio superior a los 9.001€ crecen un 18% respecto a 2017.

Las cadenas participantes están incrementando su presencia en Europa que ya se sitúa en el 17% del total de sus activos. El peso en el portafolio de los activos situados en España se ha reducido desde el 67% de 2016 al 55% de 2018.   

PERSPECTIVAS Y TENDENCIAS 

Las Socimis y los fondos de inversión siguen liderando las operaciones corporativas. En 2019 consideramos poco probable que se cierren operaciones a gran escala con compras de grandes portafolios. Prevemos más operaciones de carácter individual, con mayor selección sobre los activos. Estas transacciones se producirán muy probablemente en mercados secundarios, tanto en el ámbito urbano (Zaragoza, Alicante, Córdoba, Granada…), como vacacional (Costa Blanca, Costa de Almería, Costa de la Luz…). En estos destinos se premiarán los activos con una buena ubicación y con precios que aún permitan un recorrido de revalorización 

El 68%, de las cadenas hoteleras entrevistadas considera que se producirá alguna fusión, integración u operación de compra/venta entre compañías durante el año 2019 en España.  

Otras operaciones de inversión surgirán por a partir del descarte de aquellos activos que no han encajado en las grandes operaciones corporativas, o bien, de la desinversión de activos que ya están en segundo ciclo, es decir, ya reposicionados y en explotación. Los inversores están también mostrando interés por proyectos “green field”, con desarrollo desde el planeamiento urbanístico o con licencia, pero previo a la construcción, en ubicaciones en primera línea de playa de destinos consolidados turísticamente.